Günümüzün hızla değişen tüketici davranışları, perakende sektörünü yeniden şekillendirirken, alışveriş merkezleri de bu dönüşümün ilk sıralarında yer alıyor. Pandemiyle birlikte artan dijitalleşme, hibrit çalışma modelleri ve deneyim odaklı tüketim alışkanlıkları, AVM'leri klasik ticari alanların ötesine taşıyarak, sosyal, lojistik ve dijital fonksiyonları bir araya getiren çok amaçlı yaşam alanlarına dönüştürüyor.

Önceki Nesil AVM'lerin Yeniden Yapılandırılması

Türkiye'de 450'ye yakın AVM bulunuyor ve birçoğunun, tüketici beklentilerine ve perakende markalarının operasyonel önceliklerine yanıt verebilmesi adına yapısal ve fonksiyonel bir dönüşüme olan ihtiyacı artıyor. Bu dönüşüm, sadece estetik değil, şehirle entegrasyon, açık hava alanlarının planlaması ve sosyal alanlarla ticari alanlar arasındaki dengenin yeniden kurgulanmasını da içeriyor.

Hibrit Çalışma Modelleri ve Co-Working Alanları

Pandemiyle birlikte ivme kazanan hibrit ve uzaktan çalışma modelleri, yalnızca ofis dinamiklerini değil, perakende ve ticaret alanlarının da kullanım biçimlerini dönüştürdü. Bu dönüşümün önemli bir yansıması, alışveriş merkezlerinin sosyal yaşamın ve ticaretin yanı sıra çalışma alanı ihtiyacına da yanıt vermeye başlaması oldu.

Uluslararası pek çok kafe ve restoran markası gibi, Türkiye’de de birçok marka mekânsal dönüşüme uyum sağlıyor. Starbucks ve Eataly gibi global markaların yanı sıra;
Espressolab, Kronotrop, MOC ve belirli Kahve Dünyası şubeleri, çalışma dostu masa düzenleri, prizli oturum alanları ve sessiz atmosferleriyle kullanıcılarına yalnızca yeme içme değil, hibrit yaşam ve üretkenlik deneyimi sunuyor. Bu da bu tür mekanları klasik bir kafe olmaktan çıkarıyor.

Alışveriş merkezleri de bu değişime paralel olarak, sosyal alanları ve ticari fonksiyonları yeniden kurguluyor. Özellikle Avrupa ve ABD’de, alışveriş merkezleri artık sadece “alışveriş yapılan yerler” değil; coworking, etkinlik, dijital teslimat ve sosyal deneyim alanları ile yeniden yapılandırılıyor. Türkiye'de ise bu eğilim henüz sınırlı olmakla birlikte örnekleri görülmeye başladı.

Online Satış Kanalları ve Teslim Noktalarının Entegrasyonu

Online satış kanalları, fiziksel perakendeye rakip olmaktan çıkıp onun tamamlayıcısı haline geldi. Bu dönüşüm, alışveriş merkezlerinin dijital satış noktaları, teslimat alanları ve mikro-depo fonksiyonlarını içeren yeni nesil bir yapıya evrilmesini beraberinde getirdi. Artık birçok AVM, hem perakendecinin lojistik süreçlerine destek verirken, hem de ziyaretçilerin çok kanallı alışveriş deneyimini tek bir çatı altında karşılayacak şekilde yeniden tasarlanıyor. Bu yaklaşım, tüketici memnuniyetini artırmakla kalmıyor; markalar için de stok yönetimi, teslimat hızı ve müşteri sadakati açısından önemli avantajlar sunuyor.

Karma Kullanım Alanları ile Geliri Çeşitlendirmesi

Yeni nesil AVM'ler, yalnızca kiralanabilir ticari alan gelirine bağlı kalmadan, ofis alanları, ortak çalışma bölgeleri ve lojistik destek birimleriyle gelir çeşitlendirmesi yaparak yatırımın geri dönüş sürecini rasyonelleştiriyor. Bu, artan işletme giderleri ve maliyet enflasyonu karşısında yatırım kararlarını daha öngörülebilir hale getiriyor.

Sürdürülebilir İşletme Modelleri ve Maliyet Yönetimi

İşletme giderlerinin küresel ve ülke şartlarında kontrol edilemez şekilde artmaya devam etmesi, yapılacak yatırım maliyetlerinin de hesaplanarak bu artışa paralel seyretmesini zorunlu kılıyor. Bu nedenle, yenileme veya yeni yatırım kararlarının alınabilmesinin en önemli tarafı, başlangıç ve yıllara paralel ticari alan gelirlerinin sürdürülebilir düzeni ve gelir alanlarının perakendeyi destekleyecek yeni oluşumlarla çeşitlendirilmesi olacaktır.

Tüm bu bilgiler ışığında perakende ve AVM sektörü için değişimin bir tercih değil, bir zorunluluk olduğunu söyleyebiliriz. Ancak bu zorunluluğu fırsata dönüştürecek olan şey; mimari yenilenme kadar, iş modeli, gelir yapısı ve ziyaretçi deneyimini bütüncül bir vizyonla tasarlamaktan geçiyor. Yatırımcıdan operatöre, markalardan ziyaretçilere kadar her paydaş için kazandıran model de bu olacak.

Mert Örücü

Sentra Gayrimenkul Genel Müdürü