Alışveriş merkezleri yatırımcıları 2020 yılını kârlılık ve büyüme hedefleri yerine ayakta kalma, sürdürülebilirliği sağlama ve istihdamın korunmasına odaklanarak geçirdi. Bu süreçte, üyelerinin paydaşları olan kiracılarına 5 milyar TL’yi aşkın kira desteği verdiklerini söyleyen Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği YK Başkanı Prof. Dr. Hüseyin Altaş, finans kuruluşlarının benzer bir yaklaşımı AVM yatırımcısı için göstermesinin sektör için hayati önemde olduğunu belirtiyor.

2020 yılını genel olarak değerlendirebilir misiniz?

202yılı dünyada ve tüm sektörlerde olduğu gibi AVM yatırımcıları için de zor bir yıldı. Bu süreçte önceliğimiz, salgının yayılmasını önlemeye dönük tedbirlere katkı sunmak, kamu sağlığı ve istihdamın korunmasına yardımcı olmak oldu. Alışveriş merkezleri Mart ayı ortasından Haziran ayına kadar olan süreçte büyük oranda kapalı kaldı veya kısıtlı saatlerde hizmet verdi. Kapalı kalınan dönemde ziyaret sayıları ve cirolar düştü. Haziran ayından sonraki dönemde de cirolarda ve ziyaret sayılarında toparlanma olduğunu gördük. Ancak pandemi hem AVM yatırımcısı, hem kiracısı hem de tedarikçi açısından zor bir yıldı.

2020 yılı bu yönüyle AVM yatırımcıları açısından kârlılık ve büyüme hedefleri yerine ayakta kalma, kiracısıyla, tedarikçisiyle sürdürülebilirliği sağlama ve istihdamı koruyabilmeye odaklı bir yıl olarak geçti. 

Pandeminin üyelerinize etkileri neler oldu?

Büyük ölçüde kapalı kaldıkları dönemde bile alışveriş merkezleri zorunlu hizmet veren market ve eczane gibi mağazalarını açık tuttular. Sonraki dönemde mağazalarımız yeniden açıldığında da sinema, çocuk oyun alanı, restoran ve kafeler genelgeler doğrultusunda kapalı kaldı veya kısıtlı hizmet verebildi. Dolayısıyla bu süreçte marketler gibi cirosunu arttıran kiracılarımız bulunduğu gibi sinema, çocuk alanı ve son dönemde de sadece paket hizmet sunabilen kafe ve restoranlarda ciro kayıpları yaşandı. Bu kiracılarımız daha fazla zorlandı. AVM yatırımcıları olarak sürecin başından itibaren tüm kiracılarımıza elimizden geldiğince destek olduk. Kapalı olduğumuz süre zarfında kira almayan yatırımcılarımız Haziran ayındaki yeniden açılış sürecinde de desteğe devam etti. Birçok AVM yüzde 60’lara varan oranlarda kira indirimleri uyguladı. Sonraki dönemlerde yüzde 30-40 gibioranlarda kira indirim desteği sağlayan AVM’lerimiz oldu. Ancak her AVM’nin ve her kiracının şartları eşit değil, zorlanan kiracılar olduğu gibi cirosunu arttırmaya devam edenler de var.bu doğrultuda her AVM kendi şartlarında ve kiracısının durumuna göre destek sağlıyor.

Döviz kurları ve faizdeki artış sektörü nasıl etkiledi?

Alışveriş merkezi yatırımcıları üyelerimiz tarafından, başta perakende ve yeme-içme sektörlerinde faaliyet gösteren paydaşlarımız olan kiracılarımıza şimdiye kadar 5 milyar TL’yi aşkın kira desteği verdi. Bu destek neticesinde ülkemizde, başta ABD, İngiltere ve AB ülkeleri olmak üzere diğer ülkelerde yaşanan iflaslar yaşanmamıştır.  Yatırımcıların kira gelirlerinin yüzde 30’una isabet eden bu destek döviz kurlarındaki artışla birlikte değerlendirildiğinde, alışveriş merkezi yatırımcılarının kazancı 2020yılında yüzde 40-45 oranında azaldı. Kendisi de döviz cinsinden borçlu durumdayken destek sağlayan AVM yatırımcısına finans kuruluşları tarafından benzer yaklaşımın gösterilmesi sürecin sektörümüz ve ülke ekonomisi üzerindeki olumsuz etkilerini en kısa sürede ortadan kaldırmak için hayati önem taşıyor.

2020 büyüme, istihdam ve yatırım beklentisi neydi? Pandemi nedeniyle hedeflerde değişiklik oldu mu?

Yeni AVM yatırımlarının pandemiden bağımsız olarak azalacağını bir süredir ifade ediyorduk. Türkiye’nin birçok bölgesinde AVM yatırımlarının yatırım geri dönüş süreleri çok, proje ve finansman modelleri tamamlanmış AVM’lerin inşaat çalışmalarını tamamlayarak açıldıklarını görüyoruz. 2020 yılında projeleri tamamlanan 5 yeni AVM açıldı. Şu anda Türkiye’de toplam AVM sayısı 441 adede, toplam yatırım değeri 58 milyar dolara ve istihdam da ortalama 520 bin kişiye ulaştı.

2021 yılı için beklentileriniz neler?

2021 yılından en büyük beklentimiz salgının sona ermesi ve kamu sağlığının korunması. Sonraki hedefimiz ise AVM’lerin cirolarını arttıracak stratejilere odaklanmak. Salgının seyrine bağlı olarak cirolarda kısa sürede normale dönebileceğimizi düşünüyoruz. Yatırımlar açısından ise, 4 veya 5 yeni AVM’nin açılacağını öngörüyoruz.

E-ticaretteki yükseliş ve perakende sektöründeki dijitalleşme konusunda düşünceleriniz?

Pandemi belki 5-10 yıl sonra yaşayacağımız dijital dönüşümlere hızlı bir geçiş yapmamızı sağladı. E-ticaret ve dijitalleşme günümüz iş dünyasının önemli gerçekleri ve hepimiz teknolojiyi iş yapış modellerimize daha fazla entegre ederek zorundayız. Alışveriş merkezleri uzun yıllardır bu doğrultuda dönüşümlerini gerçekleştiriyor. Fiziki alışveriş ve online alışverişi bir araya getiren click-collect uygulaması, mağazada teslim gibi uygulamalar bir süredir uygulanıyor. AVM’ler ayrıca online alışverişte hizmet kalitesi ve maliyet problemlerine neden olan lojistik ve ürün deneme gibi aşamaların çözümü için de projeler geliştirmeye çalışıyor. AVM’nin kendi sanal AVM’sini açması gibi uzun dönemli projeler de bir yandan planlanıyor.

Size göre sektörünüzün en önemli sorunları neler? Çözüm önerileriniz neler?

Ülkemiz için büyük bir yatırım değerine, istihdama sahip olan alışveriş merkezlerinin kiralama ve esasları konut kiralamaları ile aynı kanun kapsamında olan Borçlar kanunu altında düzenleniyor. AVM yatırımcıları olarak ülkemizdeki ticari gayrimenkul kiralama esaslarının diğer gelişmiş ülkelerde olduğu gibi ayrı bir kanunla belirlenmesinin sektörün uzun vadeli gelişimi açısından büyük önem arz ettiğine inanıyoruz. 

Ayrıca ülkemizde gayrimenkul sektör değerlemesini önemli ölçüde düşüren dövizle kiralama yasağına da değinmek gerek. Yatırımlarının tamamını zorunlu döviz kredisi kullanarak yapan yatırımcılar için kira sözleşmelerinin dövizden TL’ye dönmesi borcun geri ödenmesini zorlaştırdı. Buna ek olarak, COVİD-19 salgınının yarattığı olumsuz etkiler, yatırımcıların ekonomik olarak yaşayacağı zorlukları da beraberinde getirmiş durumda. AVM yatırımcısı döviz cinsinden borçlarının TL’ye çevrilmesi noktasında ilgili bakanlık, banka ve kurumların desteğine ihtiyaç duymaktadır.

Prof. Dr. Hüseyin Altaş Kimdir?

1968 Denizli doğumlu olan Prof. Dr. Hüseyin Altaş, Ankara Hukuk Fakültesi mezunudur. Uzun yıllar Ankara Hukuk’un akademik kadrosunda yer alarak Türkiye’nin önemli hukukçularını yetiştirmiştir. Hukuk alanında basılı 6 kitabı, yerli ve yabancı dilde yayınlanmış 200’ün üzerinde makalesi, ulusal ve uluslararası sempozyumlarda sunduğu onlarca tebliği bulunmaktadır. Akademik hayatına İstanbul Teknik Üniversitesi İşletme Fakültesi, İşletme Mühendisliği Öğretim üyesi olarak devam eden Prof. Dr. Hüseyin Aktaş, aynı zamanda bir aile şirketi ve Arcadium AVM’nin de ortağı olan Altaş Yatırım A.Ş’nin ortakları arasındadır. Mayıs 2019’dan bu yana AYD Yönetim Kurulu Başkanlığı görevini sürdürmektedir.

PL 2020 ALMANAK